4 Cara Pelunasan Kredit Pemilikan Rumah Lebih Cepat
Dalam uraian artikel sebelumnya, Anda sudah mendapatkan gambaran betapa pentingnya melunasi KPR dengan cepat karena hal ini akan membebaskan Anda dari beban biaya bunga yang lebih besar. Pertanyaan selanjutnya adalah bagaimana cara efektif untuk melunasi KPR lebih cepat? Untuk dapat menerapkan cara tersebut, Anda harus memahami setidaknya perhitungan bunga anuitas seperti uraian dalam artikel sebelumnya.
Untuk melunasi KPR Anda supaya lebih cepat, Anda bisa mencoba 4 cara berikut ini:
1. Kurangi Sisa Pokok, Kemudian Lunasi
Cara pertama ini pada prinsipnya adalah mengurangi beban bunga dengan cara mengurangi sisa pokok. Jika Anda memiliki tanggungan kredit, misalnya KPR, idealnya total angsuran bulanan kredit Anda adalah sepertiga dari total pendapatan bulanan Anda. Untuk cara pertama ini, Anda harus rela mengurangi biaya hidup Anda (termasuk di dalamnya tabungan, investasi, dsb.) yang besarnya 2/3 tadi untuk mengurangi sisa pokok KPR Anda.
Misalnya Anda memiliki pendapatan bulanan 9 juta, angsuran KPR Anda Rp2,927,523 (nominal kredit 200 juta, bunga KPR 12.5% per tahun), sisanya sekitar 6 juta untuk biaya hidup, maka ke depannya Anda harus bersedia mengurangi biaya hidup, misalnya menjadi sekitar 4 juta sehingga sisanya 2 juta dapat Anda gunakan untuk mengurangi sisa pokok KPR Anda.
Kita ambil ilustrasi Anda mengumpulkan dana dari porsi biaya hidup tadi selama 1 tahun, maka akan terkumpul sejumlah 24 juta, yang dapat Anda masukkan ke bank pemberi KPR untuk mengurangi sisa pokok. Dalam jangka waktu 1 tahun mengangsur, sisa pokok Anda masih Rp189,268,706 dan baru berkurang Rp10,731,294 Maka dana 24 juta di atas dapat Anda gunakan untuk mengurangi sisa pokok sehingga tinggal Rp165,268,706. Hal ini akan mengurangi angsuran bulanan Anda berikutnya dan jika metode ini Anda lanjutkan di tahun berikutnya, KPR Anda akan lebih cepat dilunasi.
2. Take Over (Pindah Tangan) Bank Syariah, Kemudian Lunasi
Bank syariah mempunyai akad KPR dengan sistem murabahah atau jual beli sehingga nominal angsuran bulanan Anda tetap, tanpa pokok dan bunga. Ilustrasinya sebagai berikut (kita ambil contoh marjin Bank Syariah Mandiri 6.9%):
- Pengajuan Kredit : 200.000.000 (marjin 6.9%, selama 120 bulan)
- Keuntungan Bank : 6.9% x 10 x 200.000.000 = Rp138,000,000
- Total KPR : 200.000.000 + 138.000.000 = Rp338,000,000
- Angsuran Bulanan :Total Pembiayaan / 120 = Rp2,816,667
Dari gambaran di atas Anda bisa mendapatkan selisih angsuran lebih ringan jika melakukan take over KPR. Hal ini tergantung dari perkembangan suku bunga bank konvensional dan marjin bank syariah. Anda bisa menghitung ulang komposisinya untuk meringankan angsuran Anda agar dapat mempercepat pelunasan KPR anda. Proses take over biasanya dikenai biaya dan Anda juga akan dikenakan penalti sebesar 1% dari sisa pokok.
3. Kombinasi 1 dan 2 (Kurangi Sisa Pokok dan Take Over)
Ilustrasi cara pertama di atas memberikan keuntungan bagi nasabah yaitu pengurangan sisa pokok yang berakibat turunnya jumlah angsuran atau lebih cepatnya masa kredit (kurang dari 10 tahun dengan skema angsuran tetap).
Ilustrasi kedua memberikan gambaran bahwa jika Anda pandai mengamati suku bunga KPR dan marjin bank syariah, Anda akan mendapatkan keuntungan dengan cara pindah tangan (take over). Jika kedua cara ini Anda gabungkan maka Anda akan mendapatkan keuntungan sebagai berikut:
- Angsuran menjadi lebih ringan
- Masa kredit lebih cepat
- Beban bunga lebih kecil
Untuk lebih jelasnya Anda dapat mempelajari ilustrasi keempat di bawah ini.
4. Gunakan Skema Angsuran Ekstra
Beberapa bank, misalnya BTN, memiliki fasilitas angsuran ekstra. Tujuannya adalah untuk mengurangi sisa pokok KPR nasabah. Bedanya dengan cara pertama adalah angsuran ekstra ini mempunyai ketentuan baku. Contohnya minimal angsuran adalah 5x cicilan bulanan dan dilakukan secara periodik, seperti 5 bulan sekali. Sementara cara pertama pada prinsipnya bertujuan untuk langsung menutup KPR, namun pelunasan langsung menuntut dana yang sangat besar. Anda bisa melihat ilustrasi angsuran ekstra pada tabel di bawah ini (nominal KPR 200 juta; bunga 12.5%; angsuran Rp2,927,523; masa kredit sebelum angsuran ekstra 10 tahun atau 120 bulan; nominal angsuran ekstra Rp17,565,140 setiap 5 bulan sekali):
|
Bln |
Angsuran Ekstra |
Total Angsuran |
Pokok terbayar |
Bunga terbayar |
Sisa Pokok |
|
1 |
– |
2,927,523 |
844,190 |
2,083,333 |
199,155,810 |
|
2 |
– |
2,927,523 |
852,984 |
2,074,540 |
198,302,826 |
|
3 |
– |
2,927,523 |
861,869 |
2,065,654 |
197,440,957 |
|
4 |
– |
2,927,523 |
870,847 |
2,056,677 |
196,570,111 |
|
5 |
14,637,617 |
17,565,140 |
15,517,535 |
2,047,605 |
181,052,576 |
|
10 |
14,637,617 |
17,565,140 |
15,723,257 |
1,841,883 |
161,097,532 |
|
15 |
14,637,617 |
17,565,140 |
15,939,919 |
1,625,221 |
140,081,283 |
|
20 |
14,637,617 |
17,565,140 |
16,168,104 |
1,397,036 |
117,947,396 |
|
25 |
14,637,617 |
17,565,140 |
16,408,423 |
1,156,717 |
94,636,433 |
|
30 |
14,637,617 |
17,565,140 |
16,661,522 |
903,618 |
70,085,799 |
|
35 |
14,637,617 |
17,565,140 |
16,928,081 |
637,059 |
44,229,568 |
|
40 |
14,637,617 |
17,565,140 |
17,208,816 |
356,324 |
16,998,309 |
|
45 |
14,637,617 |
5,823,378 |
5,762,718 |
60,660 |
– |
Dari ilustrasi di atas, jika Anda menggunakan angsuran ekstra tiap 5 bulan sebesar 5x angsuran yaitu Rp. 17.565.140, maka Anda akan dapat mempercepat masa kredit dari 120 bulan menjadi 45 bulan. Anda tinggal memilih, manakah dari keempat cara di atas yang bisa Anda terapkan sesuai perencanaan keuangan Anda.
Komentar