Apakah Pelunasan KPR Perlu Dilakukan Secepat Mungkin?

Ditulis oleh

Pelunasan KPR cepat

KPR merupakan salah satu portfolio kredit yang memberikan keuntungan maksimal dengan risiko yang minimal bagi bank pemberi kredit. Hampir tidak ada risiko yang berarti bagi bank pemberi KPR. Mengapa demikian? Hal ini terjadi karena jaminan KPR adalah rumah yang dibiayai oleh bank tersebut. Aset berupa rumah termasuk dalam aset dengan likuiditas rendah (susah dijual) namun memiliki nilai yang selalu naik. Jika pihak nasabah yang mengambil KPR gagal melakukan pembayaran sesuai batas waktu yang ditetapkan oleh bank, maka langkah terakhir pihak bank adalah melakukan eksekusi jaminan rumah tersebut. Nilai rumah ini tentu saja akan selalu naik dan pada akhirnya akan dapat menutup potensi pendapatan bunga yang seharusnya diperoleh pihak bank jika angsuran nasabah lancar.

Bagaimana dengan nasabah KPR? Apakah nasabah perlu melunasi KPR secepat mungkin? Jawabannya adalah “ya”. Semakin lama Anda melunasi KPR Anda, semakin besar biaya yang harus Anda tanggung, khususnya bunga bank yang harus Anda bayarkan. Anda perlu menyimak fakta di bawah ini.

Bagaimana Bank Menghitung Bunga KPR?

Gambaran mudah dalam memahami bunga bank adalah seperti piramida terbalik dengan ujung yang runcing, semakin ke bawah semakin menyempit. Tubuh piramida tersebut adalah posisi sisa pokok Anda. Jika Anda mengambil KPR senilai 200 juta dengan bunga KPR 12.5% per tahun (misalkan Anda membayar uang muka sebesar 30% atau 78 juta sesuai ketentuan terbaru dari BI), maka angka 200 juta tersebut adalah nominal pinjaman Anda yang akan berkurang saat Anda melakukan angsuran pembayaran setiap bulan yang kita namakan sisa pokok KPR. Beberapa bank ada yang menetapkan bunga fixed dan floating, misalnya BNI 9,9% fixed 1 tahun atau floating 13,00%. Untuk kondisi seperti ini, Anda perlu mencermati bunga floating atau bunga jangka panjangnya.

Untuk kondisi yang diilustrasikan di atas, dengan masa angsuran 10 tahun, angsuran Anda setiap bulannya adalah Rp2,927,523. Saat awal Anda melakukan angsuran, misalnya untuk tahun pertama, angsuran Anda di atas lebih banyak untuk membayar bunga daripada mengurangi sisa pokok, sehingga sisa pokok Anda masih besar seperti gambaran piramida terbalik tadi. Pada ilustrasi ini, tahun pertama Anda membayar angsuran total sebesar Rp35,130,276 (12 x Rp2,927,523) dengan komposisi bunga yang Anda bayarkan sebesar Rp24,398,982, sementara sisa pokok KPR Anda hanya akan berkurang sebesar 10,731,293.52 (pada tahun pertama dari total 200 juta untuk 10 tahun masa angsuran).

Kapan Saat yang Tepat Melakukan Pelunasan KPR?

Bank menggunakan sistem bunga anuitas. Sistem bunga ini adalah pengembangan dari bunga flat. Bunga flat sendiri dihitung berdasarkan prosentasi bunga dikalikan pokok pinjaman awal sehingga nominal bunga tetap meskipun sisa pokok sudah berkurang. Pada sistem anuitas, jumlah angsuran tetap setiap bulan, namun pada masa awal kredit, jumlah angsuran tersebut lebih banyak digunakan untuk membayar bunga daripada mengurangi sisa pokok, sehingga semakin cepat Anda melunasi KPR, Anda akan semakin diuntungkan karena bunga yang Anda bayar lebih sedikit dibandingkan dengan jika Anda melanjutkan angsuran. Sebagai bahan perbandingan, Anda bisa melihat tabel di bawah ini:

Tabel Perbandingan

Kasus Pertama

Kasus Kedua
Nominal KPR

200,000,000

200,000,000
Bunga/tahun

12.5%

12.5%
Masa Angsuran (bulan)

120

60
Besar Angsuran

2,927,523

4,499,587
Total Bunga Terbayar

151,302,805

69,976,259
Total Angsuran

351.302.804

269.975.259

Kesimpulan

Dari ilustrasi di atas jelas terlihat bahwa:

  1. Di awal angsuran Anda membayar bunga jauh lebih besar daripada pokok sehingga jika Anda dapat melunasi di awal atau tengah masa angsuran maka Anda akan terhindar dari biaya bunga yang tinggi. Semakin awal melunasi akan semakin baik.
  2. Saat Anda sudah melewati separuh masa angsuran, maka nominal angsuran yang Anda bayarkan lebih banyak memotong sisa pokok daripada bunga. Pada kondisi seperti ini jika Anda melakukan pelunasan tetap saja lebih baik walaupun tidak banyak diuntungkan karena Anda sudah banyak membayar beban bunga di paruh waktu sebelumnya.

Dari tabel di atas terlihat selisih bunga terbayar untuk masa angsuran 10 tahun (120 bulan) jauh lebih besar dibandingkan dengan bunga terbayar untuk masa angsuran 5 tahun. Secara otomatis total dana yang Anda bayarkan selama 10 tahun juga jauh lebih banyak dibandingkan 5 tahun. Jadi prinsip lebih cepat melunasi KPR lebih baik.

Komentar