Patut Diperhatikan Mengenai Apartemen Bersubsidi

Ditulis oleh Dyah Ikhsanti

Apartemen bersubsidi semakin banyak dan harganya pun sangat terjangkau, jangan terlalu senang dengan harganya yang murah itu, butuh ketelitian yang sangat sehingga Anda pun terhindar dari praktek penipuan. Pertimbangkan dengan matang aspek legalitas dari suatu properti sebelum memutuskan untuk membelinya.

Tidak sedikit yang menjadi pertimbangan Anda di kala ingin membeli apartemen bersubsidi. Berikuta ini beberapa langkah yang harus Anda lakukan dalam membeli apartemen bersubsidi.

Track Record Developer

Anda sudah pasti harus mengetahui reputasi developer dan menelusuri track record mereka. Dengan jaman teknologi yang serba cepat ini, Anda bisa mencoba menelusurinya dengan bantuan internet, Anda bisa menelaah seperti apa review para pembeli terhadap developer tersebut, seperti apa keluhan dan bagaimana developer tersebut meresponnya.

Langkah penting lainnya dalam mengecek developer adalah melalui Real Estate Indonesia atau REI. Pastikan pengembang merupakan anggota. Maka dari itu, Anda juga bisa memeriksa track record developer pada REI. Jika ingin menguji dari sisi legalitas apartemen, Anda dapat memeriksanya pada Badan Pertahanan Nasional atau BPN.

Pertanyaan yang seharusnya ada dalam benak Anda adalah

• Apakah sertifikat tanah benar sudah diterbitkan atas nama developer
• Apakah dijaminkan atau tidak dan lain sebagainya

Untuk mengetahui masalah perizinan dapat dicek melalui bagian Tata Kota, apa betul perizinan tertentu telah diterbitkan kepada developer tersebut.

Lokasi

Apartemen jelas berbeda dengan tempat tinggal yang memiliki konsep horizontal seperti rumah. Lokasi adalah suatu hal penting untuk apartemen. Begitu pula dengan pengelola apartemen nantinya. Pada apartemen ada biaya pelayanan (service charge) dan biaya pemeliharaan, secara umum, biaya yang dikenakan adalah per meter persegi dari ukuran apartemen.

Harga Jual

Wajar apartemen lebih murah daripada rumah. Pada rumah Anda membeli tanah beserta bangunannya, sedangkan apartemen tanahnya milik bersama dan unitnya yang benar-benar Anda punyai.
Jangan dilupakan, bahwa pada apartemen akan ada faktor depresiasi gedung dan bangunan. Biasanya usia rata-rata dari suatu apartemen sekitar 50 hingga 100 tahun. Harga apartemen umumnya akan stabil setelah melebihi 15 tahun karena depresiasi tersebut.

Sementara itu, perobohan dan pembangunan kembali suatu apartemen tidak memungkinkan. Mau dipindahkan ke mana para penghuni apartemen dan seluruh isinya selama apartemen tersebut direnovasi?

Legalitas Apartemen

Biasanya penjualan apartemen bersubsidi dengan cara pra jual, yaitu tahap pemesanan yang diikuti dengan penerbitan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB.

Kewajiban pemesan, termasuk penetapan tanggal pembayaran uang muka, jadwal cicilan dan sebagainya sudah tercantum dalam surat pesanan sehingga pemesan harus tunduk menjalankan kewajiban sesuai surat pesanan setelah surat tersebut ditandatangani.

Developer belum mempunyai Izin Mendirikan Bangunan (IMB) ketika dalam masa pra jual. Hal ini disebabkan belum adanya bentuk bangunan. Biasanya nomor Surat Izin Peruntukan Penggunaan Tanah atau SIPPT diperlihatkan oleh developer. Pada SIPPT ini dinyatakan bahwa developer telah mengantongi izin gubernur untuk mendirikan bangunan sesuai peruntukkan. SIPPT tersebut menjadi dasar keluarnya block plan dan site plan, yang diikuti dengan IMB. Sebaiknya calon pembeli bertanya kepada developer mengenai SIPPT ini.

Jika developer tidak menunjukkan surat izin secara nyata maka klausul PPJB penting demi melindungi Anda sebagai pembeli. Hal tersebut merupakan hal yang patut dipahami oleh calon pembeli. Perhatikan juga isi PPJB, periksa klausul demi klausul agar dapat adil bagi semua pihak, baik dari sudut pandang pihak pertama sebagai penjual atau pihak kedua sebagai pembeli.

Hal tersebut mencakup jangka waktu pelaksanaan serah terima, sanksi apa yang diberlakukan jika developer tak mampu mendirikan bangunan tepat waktu atau bahkan jika sama sekali tidak melakukan pendirian bangunan, sanksi jika pembeli lalai melakukan pembayaran dan berbagai kemungkinan lain. Tentu saja ketentuan tentang PPJB ini mengacu pada Kemenpera yang mengatur Pedoman Perikatan Jual Beli Rumah Susun.

Strata Title Apartemen

Konsep tempat tinggal vertikal berupa rumah susun atau apartemen memiliki perbedaan dengan konsep tempat tinggal horizontal berupa rumah. Pada rumah susun atau apartemen yang memiliki konsep vertikal, pada lahan yang sama terdapat beberapa unit yang dimiliki oleh masing-masing pembeli sehingga ada kepemilikan bersama pemilik unit terhadap tempat tinggal yang didirikan secara vertikal. Pembagian kepemilikan tersebut dibagi ke dalam satuan unit.

Apartemen yang Anda beli merupakan kepemilikan secara individu. Sementara itu, ada tiga hal yang tercakup dalam kepemilikan bersama suatu apartemen, yaitu tanah, benda dan bagian bersama. Contoh nyata dari hal-hal tersebut adalah kolam renang, koridor, lobi, listrik, dan mesin yang terdapat di langit-langit serta tempat parkir.

Jika pada konsep horizontal kepemilikan individu mencakup tanah dan bangunannya, kepemilikan tanah tersebut tidak berbagi dengan orang lain. Sementara itu pada konsep vertikal, tanah tempat pendirian gedung apartemen merupakan tanah bersama. Kondisi nyatanya, seperti ini, jika terdapat 1000 unit rumah susun atau apartemen dibangun pada satu tanah bersama, maka jika dihitung secara kasar, setiap pemilik satu unit apartemen berhak atas kepemilikan 1/1000 tanah.

Pembagian tersebut dilakukan secara proporsional berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional atau NPP sesuai dengan pertelaan. NPP tersebut dapat terlihat pada saat Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun telah diterbitkan. Formulasi mengenai perbandingan secara proporsional dan adil telah jelas.

Secara umum, pada apartemen bersubsidi, sertifikat hak tanah berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan atau SHGB. Badan hukum suatu developer berbentuk PT, sehingga sertifkatnya berupa SHGB. Ada jangka waktu masa berlaku SHGB, sehingga harus melakukan perpanjangan jika masa berlaku habis. Maka penting bagi calon pembeli apartemen untuk bertanya mengenai masa berlaku SHGB pada developer.

Contohnya, jika masa berlaku SHGB suatu apartemen akan berakhir, setelah tiga tahun pembelian unit tersebut. Hal in berarti penghuni harus melakukan perpanjangan SHGB setelah tiga tahun. Tentu saja hal tersebut menjadi beban, sebab Anda sebagai pembeli harus membayar biaya yang timbul demi perpanjangan SHGB. Padahal seharusnya umur SHGB itu memiliki jangka waktu yang panjang, masih segar karena rata-rata rumah susun ataupun apartemen memiliki SHGB dengan masa berlaku sekitar 20 tahun.

Berikut beberapa syarat bagi Anda peminat apartemen bersubsidi. Di semua bank penyedia layanan ini, diberlakukan kondisi yang sama, seperti:

1. Warga negara Indonesia, berdomisili di Indonesia

2. Telah berusia 21 tahun atau sudah menikah

3. Belum pernah memiliki rumah dan belum pernah mendapat subsidi pembelian rumah dari pemerintah

4. Gaji maksimal Rp 7 juta

5. Sudah bekerja atau mempunyai usaha minimal 1 tahun

6. Mempunyai NPWP

Dengan adanya apartemen bersubsidi ini, orang-orang menengah bawah tidak lagi hanya bermimpi untuk bisa memiliki sebuhah tempat tinggal. Tetapi, sebelum membeli pastikan Anda membaca 7 langkah menemukan apartemen yang tepat.